ENGLISH | צרו קשר | דף הבית
בחירת נציגות הבית.
תקנון הבית המשותף.
האסיפה הכללית.
ניהול פרוטוקול החלטות.
תוכנית עבודה שנתית של ועד הבית.
שקיפות בפעולות הועד.
בחירת אנשי מקצוע
טיפול ומענה בבעיות דחופות.
מערכות כיבוי אש בבניין.
מערכות החשמל הציבורי בבניין.
בדיקת לוחות החשמל של הדיירים.
ניקוי וחיטוי מאגרי מים.
מערכת לחץ המים.
איטום והכנת הגג לחורף.
הגנרטור.
בדיקת מעלית.
ביטוחים.
בחירת נציגות ועד הבית
נציגות הבית נבחרת באסיפה כללית של בעלי הדירות. חוק המקרקעין קובע כי לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף.
תקופת כהונתה של נציגות היא מאסיפה כללית רגילה אחת עד לאסיפה הכללית הרגילה הבאה, אלא אם התקנון קובע אחרת.
נציגות הבית אחראית על החזקתו התקינה של הבית, הרכוש המשותף וניהולו השוטף.
נציגות הבית גם משמשת כמורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה וניהולו השוטף של הבית המשותף והיא זכאית להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.
נציגות הבית חייבת לנהל ספר תקבולים ותשלומים ולערוך דין וחשבון כספי, אותו יש לפרסם ולהציג בפני האסיפה הרגילה.
^ למעלה
תקנון הבית המשותף
בכל בית משותף חייב להיות תקנון, אשר מסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם.

כל עוד לא הוחלט אחרת ובעלי הדירות לא ערכו לעצמם תקנון מוסכם משלהם יחולו על הבית ההוראות של התקנון המצוי, הנמצא בתוספת לחוק המקרקעין.

בעלי הדירות רשאים להסכים ביניהם בכל דבר ועניין לזכויותיהם וחובותיהם ברכוש המשותף, השימוש בו וההשתתפות בהוצאות החזקתו וניהולו ועל כן הם רשאים להגיע להסכם בכל העניינים הללו ולרשום לבית תקנון מוסכם.

^ למעלה
האסיפה הכללית
נציגות הבית נדרשת לקיים אחת לשנה אסיפה כללית, לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, אישור הדין וחשבון השנתי ובחירת נציגות.

הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית, מקומה וסדר יומה, תימסר לבעלי כל הדירות חמישה ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו יראו אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה.

אסיפה כללית תדון רק בנושאים שנכללו בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו בזמן האסיפה לדון בעניין נוסף שלא נכלל בסדר יומה.

אסיפה כללית חוקית הינה אסיפה בה משתתפים בעליהן של מחצית הדירות בבניין לפחות, בעצמם או על ידי באי כחם. יראו באותה אסיפה, אסיפה כללית חוקית גם אם מספר המשתתפים בה הינו פחות ממחצית - במידה והאסיפה תתקיים באותו היום בשעה אחרת (למשל חצי שעה מאוחר יותר) ובתנאי שהדבר צויין בהודעה על קיום האסיפה.

ההחלטות שאותן יכולה האסיפה הכללית לקבל ברוב דעות, למרות התנגדות של חלק מהדיירים אלה הן החלטות שאינן משנות זכויות ממשיות של בעלי הדירות, אלא נוגעות לניהול של הרכוש המשותף.

החלטה אשר שוללת מבעלי הדירות שירות מן השירותים שהם רשאים לסמוך עליהם, שעה שרכשו את דירתם באותו בית משותף, היא החלטה המשנה את זכויותיהם של בעלי הדירה , ואין לה תוקף ללא הסכמתם.

^ למעלה
ניהול פרוטוקול החלטות
יש לנהל ספר החלטות. החלטה שנתקבלה כדין ונרשמה בספר החלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהשתתף באסיפה ובין שלא השתתף בה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלתה ובין שהיה לבעל דירה רק לאחר קבלתה.
^ למעלה
תוכנית עבודה שנתית
ועד הבית צריך לקבוע תוכנית עבודה שנתית וזאת בכפוף להחלטות שאושרו באסיפת הדיירים השנתית. בקביעת תוכנית העבודה השנתית יש להביא בחשבון את סדר עדיפות הנושאים בהתבסס על תזרים מזומנים החודשי, עונות השנה ועוד.

במהלך השנה ראוי שועד הבית יבדוק את התנהלותו בפועל אל מול תוכנית העבודה השנתית וזאת כדי שבתום השנה יוכל לדווח לאסיפת הדיירים על ביצוע מלא של תוכנית העבודה השנתית שתוכננה.


חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • לפעול בהתאם לתוכנית עבודה שנתית.
  • לבחון במהלך השנה עמידה בלוחות הזמנים בהתאם לתוכנית העבודה השנתית.
  • להתריע על פיגורים בביצוע תוכנית העבודה השנתית.


^ למעלה
שקיפות בפעולות הועד
כספי ועד הבית הינם כספי ציבור המיועדים לתחזוקה שוטפת של הבניין ולהשקעות בבניין. מכאן שהשקיפות בטיפול בכספי הדיירים צריכה להיראות ולא רק להיעשות!!!

ועד הבית מחויב לעבוד בהתאם לתקציב המאושר באסיפת הדיירים. ועד הבית אינו רשאי לשנות את ייעוד כספי הדיירים שנגבה להשקעות ספציפיות בבניין ללא החלטה של אסיפת הדיירים.

ועד הבית מחויב להגיש לדיירים דו"ח תקבולים ותשלומים שנתי, לפרט ולהשיב לבעלי הדירות על הרכב ההוצאות, פירוט החייבים וכד'.

ועד הבית מחויב לאפשר לבעלי הדירות לעיין בספרי הועד.


חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • לערוך הנהלת חשבונות ממוחשבת.
  • להגיש לדיירים ולועד הבית דו"ח תקבולים ותשלומים.
  • לאפשר הגשת דו"ח תקבולים ותשלומים לביקורת רו"ח.
  • לדווח על מצב חייבים, פירוט הרכב ההוצאות ועל ההשקעות שבוצעו בהתאמה להחלטת אסיפת הדיירים.
  • לאפשר לדיירים לעיין בכל עת בספרי הועד.


^ למעלה
בחירת אנשי מקצוע
חשוב מאוד לעבוד עם אנשי מקצוע אמינים ובעלי כישורים נאותים לביצוע העבודות המוטלות עליהן.

ועד הבית נדרש בכל עת לבחון ולאמוד את אנשי המקצוע שברשותו. אפשר שאיש מקצוע המתאים לעבודה אחת אינו בהכרח מתאים וראוי לביצוע עבודה אחרת.

בעת בחירת איש מקצוע מומלץ לקבל המלצות, לבחון זמינות, אמינות, אישורים ורישיונות, ביטוחים. לפעמים הפער במחיר העבודה בין אנשי מקצוע נובע מהפרמטרים שפורטו לעיל. יחד עם זאת חשוב מאוד לערוך תמיד ריענון ובדיקה של אנשי המקצוע.


חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • להציע אנשי מקצוע אמינים.
  • להציע אנשי מקצוע התואמים את הכישורים הנדרשים לביצוע העבודה.
  • לדרוש אישורים ורישיונות מאנשי המקצוע.
  • לקבל משוב מהדיירים על אנשי המקצוע.


^ למעלה
טיפול ומענה בבעיות דחופות
כאשר מתעוררת בעיה דחופה בבניין מגורים קיימת חשיבות מכרעת: לזמינות, זמן התגובה לקריאה ומתן פתרון הולם לבעיה.

טבען של בעיות דחופות להתעורר בדיוק בזמן הכי לא נח, כאשר נציגי הועד אינם זמינים מאחר והם בישיבה/חופשה/הסלולארי אינו זמין וכד'.

הדיירים נמצאים בלחץ והמידע הרלבנטי על אופן הטיפול, אנשי המקצוע וכד', הנמצא אצל נציגי הועד הופך ללא שימושי ולא ישים בזמן אמת!!!


חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • על מענה אנושי 24 שעות ביממה לקבלת קריאות כולל ימי שישי ושבת.
  • לטפל במיידי בבעיות הדחופות.
  • לעדכן את הדייר המדווח בטיפול המתבצע לפתירת הבעיה.


^ למעלה
מערכות כיבוי אש בבניין
בעוד שמכבי האש מבצעים ביקורות שנתיות במפעלים ועסקים טעוני רישוי, אין כל סנקציה המחייבת את ועד הבית להזמין ולערוך ביקורת שנתית.

מכבי האש חותמים על אישור אכלוס לבניין מגורים חדש ובפועל מרגע זה אין כל פיקוח ובקרה על תפקוד המערכות לכיבוי אש בבניין.

מדאוס ממליצה לערוך לפחות אחת לשנה בדיקה מקיפה לכל מערכות כיבוי האש ולבדוק את תקינותם.

מדאוס ממליצה לפרסם ברשות הרבים את דו"ח הממצאים והליקויים וכן לצרף אישור על הפעולות שננקטו להסרת הליקויים.

חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • לעבוד בשיתוף פעולה עם מכבי האש.
  • להתקשר אך ורק עם גופים בעלי רישיון, העומדים בכל התקנים.
  • לפקח, ללוות ולוודא כי כל הליקויים שנמצאו הוסרו.
  • לקבל אישורים בכתב.
  • לפרסם ולעדכן את כל הדיירים.


^ למעלה
מערכות החשמל הציבורי בבניין
בבניין חדש מיד לאחר שהחשמלאי סיים את התקנת המערכת הפנימית בבניין מגיש הקבלן לחברת החשמל באמצעות חשמלאי מורשה את תוכניות מערכת החשמל הפנימית בבניין ומזמין בדיקת תקינות ובטיחות של המערכת.

בעוד שבניין העומד לבצע שינוי בבנייה או תוספת בנייה אף שאינה מחייבת שינוי החיבור הקיים, נדרש החשמלאי המבצע להזמין בדיקת תקינות המערכת של חברת החשמל הרי שבכל יתר התיקונים השוטפים המתבצעים לאורך השנים במערכת החשמל הציבורית בבניין אין כל בקרה ואכיפה לעבודות החשמלאי, לבלאי של המערכת, התיישנות חלפים ואי תקינות של מערכת החשמל!!!

מדאוס ממליצה לערוך אחת לתקופה בדיקה מקיפה למערכת החשמל הציבורית ולבדוק את תקינותה באמצעות בודק חשמל מוסמך.

מדאוס ממליצה לפרסם ברשות הרבים את דו"ח הממצאים והליקויים וכן לצרף אישור על הפעולות שננקטו להסרת הליקויים.

חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • אחת לתקופה ליזום בדיקת חשמל למערכת הציבורית ע"י בודק חשמל מוסמך.
  • להתקשר אך ורק עם חשמלאי מוסמך ו"מאושר" , העומד בכל התקנים הנדרשים.
  • לפקח ,ללוות ולוודא כי כל הליקויים שנמצאו הוסרו.
  • לקבל אישורים בכתב.
  • לפרסם ולעדכן את כל הדיירים.


^ למעלה
בדיקת לוחות החשמל של הדיירים
בבניין חדש שהוקם על כל דייר להגיש בנפרד בקשה לאספקת חשמל. מיד עם תום השלמת הבדיקות ע"י חברת החשמל מותקנים המונים לכל אחד מהצרכנים שבבניין וחברת החשמל מחברת אותם לרשת החשמל.

לרוב על התיקונים השוטפים המבצע החשמלאי לאורך השנים אין כל בקרה ואכיפה, אין כל בקרה על הבלאי של המערכת, ואין כל בקרה על התיישנות חלפים ואי תקינות המערכת!!!

בחלק מהדירות לוח החשמל הדירתי ממוקם בחדר המדרגות ואי תקינותו למשל בזמן קצר עשויה להשליך במיידי על חדר המדרגות והבניין כולו.

מדאוס ממליצה לערוך אחת לתקופה בדיקה מקיפה ללוח החשמל הדירתי ולבדוק את תקינותו באמצעות בודק חשמל מוסמך.

מדאוס ממליצה לפרסם ברשות הרבים את דו"ח הממצאים והליקויים ולדרוש מבעלי הדירות שבלוח החשמל שלהם נמצאו ליקויים להסדיר במיידי את הליקויים.

חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • אחת לתקופה ליזום בדיקת חשמל ללוחות החשמל הדירתיות ע"י בודק חשמל מוסמך.
  • להתקשר אך ורק עם חשמלאי מוסמך ו"מאושר", העומד בכל התקנים הנדרשים.
  • לפקח, ללוות ולוודא כי כל הליקויים שנמצאו הוסרו.
  • לקבל אישורים בכתב.
  • לפרסם ולעדכן את כל הדיירים.


^ למעלה
ניקוי וחיטוי מאגרי מים
בבניינים רבים ממוקמים מאגרי מים המזרימים מים אל דירות המגורים. מאגרי המים דורשים טיפול ראוי וזאת בהתאם להנחיות משרד הבריאות "ניקוי וחיטוי מאגרי מים".

משרד הבריאות קבע הנחיות ברורות באשר להכנת המאגר לניקוי, ניקוי המאגר, חיטוי המאגר, מילוי מחדש של המאגר, דיגום ואישור המאגר לצריכה ודיווח העבודות ותוצאות הדיגום.

מדאוס ממליצה לפרסם את הפעולות שבוצעו ותוצאות הדיגום.

מדאוס ממליצה לפרסם ברשות הרבים את דו"ח הממצאים והליקויים ולדרוש מבעלי הדירות שבלוח החשמל שלהם נמצאו ליקויים להסדיר במיידי את הליקויים.

חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • אחת לתקופה ליזום ניקוי וחיטוי של מאגרי המים בבניין.
  • להתקשר אך ורק עם חברות / אנשים שהוכשרו ע"י משרד הבריאות לניקוי וחיטוי מערכות אספקת מי שתייה.
  • לפרסם ולעדכן את כל הדיירים על הפעולות שבוצעו ותוצאות הדיגום.


^ למעלה
מערכת לחץ המים
בבניינים רבים (5 קומות ומעלה) מותקנת מערכת לחץ מים. מטרת מערכת לחץ המים הינה לשמור על הספקת לחץ מים תקין לכל הדירות בבניין.

מדאוס ממליצה לבדוק, לפחות אחת לחודשיים, את תקינות המשאבות, לוודא שהן אינן מרעישות או נוזלות, לבדוק תקינות מצופים, ברזים, שסתומים חד כיווניים ומערכת האינסטלציה, לבדוק את מערכת החשמל המפעילה את המשאבות, להבטיח פתיחה מלאה של המגופים למניעת חוסר לחץ, לבדוק ולסקור את תקינות מיכלי הלחץ, מיכלי התפשטות וכד'.

חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • לוודא קיום בדיקת תקינות מערכת לחץ מים ע"י איש מקצוע.
  • לקבל דו"ח בדיקה ולוודא טיפול מיידי בליקויים.


^ למעלה
איטום והכנת הגג לחורף
האיזור בבית המשותף הסובל יותר מכל מהגשם הוא הגג ויחד איתו הדירות בקומה האחרונה. המקור לרטיבות, נזילות ועובש בדירות בקומה האחרונה הינו איטום לא תקין או לחלופין אי תחזוקה שוטפת של הגג.

מדאוס ממליצה על נקיטת הפעולות הבאות לתחזוקה שוטפת של הגג:

  • שיפועי הגג מתוכננים כך שיזרימו בניחותא את מי הגשמים אל עבר המרזבים. יש להקפיד ולשמור על גג נקי מחפצים ופסולת ולא לאפשר הנחת כבלים עבים על הגג.
  • בדיקה שגרתית של מצב פתחי המרזבים בגג , כולל בדיקת תקינות זרימת המים במרזב עד וכולל פתח היציאה.
  • הקפדה שהקולטים ,הדוודים ומזגנים שעל גג הבית המשותף יונחו על מרצפות בגובה של כ-10 ס"מ.
  • לוודא שכאשר מחליפים / מוציאים קולט, דוד , מזגן יש להקפיד ואטום את החורים שיצרו "רגלי" הקולט , דוד או מזגן.
  • לא לאפשר למתקיני מזגנים ודודים לחסוך בצנרת ולקדוח דרך הגג.
  • לבצע, אחת לתקופה, איטום הגג.


חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • לוודא שהגג מתוחזק באופן שוטף.
  • לקראת החורף לוודא שננקטו הפעולות הנדרשות להכנת הגג לחורף.
  • לוודא כי אחת לתקופה מתבצע איטום הגג ע"י קבלנים מורשים ובאמצעות מוצרים וחומרי איטום בעלי תעודות בדיקה ותווי תקן.


^ למעלה
הגנרטור
בבניינים רבים מותקן גנרטור חירום, הגנרטור חירום אמור להיכנס לפעולה בעת הפסקת חשמל. כדי שהגנרטור ייכנס לפעולה בשעת הצורך יש להקפיד ולשמור על תחזוקה שוטפת של הגנרטור ע"י איש מקצוע.

מדאוס ממליצה כי, אחת לתקופה (כל שלושה חודשים) תתבצע בדיקת תקינות של הגנרטור ע"י איש מקצוע.

מדאוס ממליצה כי, במידה ונמצאו ליקויים בבדיקה, הליקויים יטופלו במיידי.

מדאוס ממליצה לדרוש ולקבל מאיש המקצוע המתחזק את הגנרטור אישור על תקינות הגנרטור.

חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • לוודא קיום בדיקת תקינות הגנרטור ע"י איש מקצוע.
  • לקבל דו"ח בדיקה ולוודא טיפול מיידי בליקויים.
  • לדרוש מאיש המקצוע אישור על תקינות הגנרטור.


^ למעלה
בדיקת מעלית
בהתאם לפקודת הבטיחות בעבודה (נוסח חדש) תש"ל - 1970, אחת לשישה חודשים מבצע בודק המעליות המוסמך דו"ח תסקיר על בדיקת המעלית. בודק המעליות המוסמך מגיש את התסקיר לועד הבית ולחברת המעליות.

מדאוס ממליצה כי, ועד הבית יוודא כי כל הליקויים שפורטו בתסקיר ע"י בודק המעליות אכן הוסרו.

מדאוס ממליצה כי, ועד הבית יקבל אישור מחברת המעליות על הסרת כל הליקויים בהתאם לתסקיר של בודק המעליות.



חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • לעדכן ולדרוש מחברת המעליות להסיר את כל הליקויים שדווחו ע"י בודק המעליות.
  • לדרוש מחברת המעליות אישור על הסרת כל הליקויים שדווחו בתסקיר בודק המעליות.


^ למעלה
ביטוחים

ביטוח צד ג':
הידעת כי, במקרה של פציעה גופנית בתחום הרכוש המשותף או לחלופין פגיעה ברכוש הפרטי שמקורו ברכוש המשותף כל בעלי הדירות בבניין חשופים לתביעה משפטית.

ביטוח חבות מעבידים:
הידעת כי, במקרה שהמנקה או הגנן שועד הבית מעסיק נפצע בעת עבודתו כל בעלי הדירות בבניין חשופים לתביעה משפטית.

ביטוח מקיף:
ביטוח מבנה הבית המשותף נועד לכסות נזקים הנגרמים לרכוש המשותף כתוצאה מאש, התפוצצות (גז), פיצוץ צנרת, סופה/סערה, רעידת אדמה וכיוצ"ב.

חברת הניהול מדאוס מקפידה בבניינה:
  • על קיום וחידוש מידי שנה של פוליסת ביטוח צד ג'.
  • על קיום וחידוש מידי שנה של פוליסת חבות מעבידים, במידת הצורך.
  • לוודא כי הצעה לביטוח מקיף של המבנה נשקלה ונבחנה.


^ למעלה
























יתרונות מדאוס  
סקר מדאוס  
ניהול נכסים מושכרים  
תחזוקת דירות ובתי יוקרה  
לוח דירות השכרה ומכירה  
הטבות לבניינים  
טופס קריאת שירות  
צרו קשר  
דף הבית  
טלפון: 1599-514-515 | פקס: 03-6742596 | ת.ד. 1430, רמת גן 52106 info@madeus.co.il